Das Grundschulddarlehen im Überblick
Foto: istock/RomanBabakin
Die Immobilienpreise steigen und verschiedene Banken erwarten einen weiteren Anstieg. Bis zum Jahr 2030 können Zuwächse von bis zu 20 Prozent möglich sein. Zusätzlich fördert der Bund verschieden Umbaumaßnahmen. Darunter das altersgerechte Wohnen und energie-effiziente Sanierungen. – eine gute Zeit langfristig zu planen. Das Grundschulddarlehen ist eine spezielle Form des Kredits und kommt normalerweise als Kreditform in der Bau- und Immobilienfinanzierung vor. Wie kommt es, dass diese Kreditform so beliebt bei Baufinanzierungen ist? Für welche Finanzierungspläne ist es sinnvoll? Und welche Rahmenbedingungen sind für einen Überblick wichtig?
Die wichtigsten Punkte zum Grundschulddarlehen:
- Das Grundschulddarlehen ist nicht zweckgebunden.
- Normalerweise für Baufinanzierung und Umschuldung genutzt.
- Der Grundbucheintrag über das Darlehen legt die Reihenfolge der Gläubiger fest.
- Ist bereits ein Grundbucheintrag vorhanden, gibt es die Option auf Nachrangdarlehen. Dabei ist die Nachrangfinanzierung grundsätzlich teurer.
- Der Verkehrswert wird von Gutachtern ermittelt und liegt meist unter dem Objektwert.
- Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt spielen bei der Kreditentscheidung eine große Rolle.
- Für den Grundbucheintrag muss ein Notar bezahlt werden.
Was ist ein Grundschulddarlehen?
In der Regel nehmen Eigentümer*innen ein Grundschulddarlehen dann in Anspruch, wenn sie Renovierungs- und Baumaßnahmen planen. Es ist nicht zweckgebunden. Das Darlehen eignet sich ausgezeichnet für Baufinanzierungen, weil die Kreditschuld des Gläubigers im Grundbuch der Eigentümer*innen eingetragen ist. Dadurch vereinbaren die Vertragspartner*innen erweiterte Sicherheiten. Zudem überblicken Banken und andere Anbieter die Preiszyklen auf dem Immobilienmarkt. Sie berechnen die Marktentwicklungen und profitieren indirekt von dem Wertgewinn der Immobilie.
Das Grundschulddarlehen ist keine Hypothek.
Diese Form des Kredits führt meist zu günstigen Zinsangeboten und langen Laufzeiten. Hinzu kommt, dass der Eintrag der Kreditschuld im Grundbuch das Risiko der Kreditgeber senkt. Oft wird das Grundschulddarlehen mit einer Hypothek verwechselt und Menschen befürchten, ihr Haus und Hof an eine Bank zu verlieren.
Dabei ist das Grundschulddarlehen viel weniger problematisch als die Hypothek. Denn bei einem Grundschulddarlehen liegt keine offene Geldforderung vor. Ist im Grundbuch bereits ein Kredit vermerkt, nennt man jedes weitere Darlehen eine Nachrangfinanzierung. Doch selbst die Nachrangfinanzierung ist noch vor der Hypothek einzuordnen. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit liefert der Grundbucheintrag die Reihenfolge der Gläubiger. Dementsprechend wird ein Kreditgeber bei einer Nachrangfinanzierung härtere Konditionen anbieten.
Der Objektwert ist nicht gleich dem Verkehrswert.
Gleichwie bei anderen Kreditprodukten spielt die Bonität eine wichtige Rolle bei der Kreditvergabe. Das Grundschulddarlehen ist keine Garantie für Kreditzusagen oder bessere Kreditkonditionen. Obzwar Kreditgeber das Objekt unterschiedlich bewerten. Hierfür nutzen Banken Gutachten. Diese Gutachten ermitteln einen sogenannten Verkehrswert und liegt meist unter dem Objektwert. Wobei die objektive Preisbewertung oft unter der subjektiven Preiserwartung liegt. Der Grund dafür ist, dass Eigentümer*innen auch andere Bezugsgrößen wie beispielsweise die emotionale Bindung zum Eigentum mit einbeziehen.Das Darlehen als Umschuldung?
Als Baufinanzierung ist das Grundschulddarlehen eine etablierte Methode. Schließlich fließt die Kreditsumme in den Wert des Objekts. Betrachtet man die langfristigen Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt, wird deutlich, warum das Grundschulddarlehen eine beliebte Kreditoption darstellt.
Zumal, es muss sich nicht immer um ganze Eigenheimprojekte handeln. Auch für kleinere Renovierungsmaßnahmen in der Eigentumswohnung oder altersgerechtem Umbau liefert das Grundschulddarlehen optimale Bedingungen. Insofern gilt es die Rahmenbedingungen im Detail zu bewerten. Darunter gehört vor allem der durch Gutachten ermittelte Verkehrswert. Er bestimmt die Höhe der möglichen Kreditsumme.
Zwar adressiert das Grundschulddarlehen die Bau- und Immobilienfinanzierung, doch die langen Kreditlaufzeiten und meist günstigen Kreditkosten sind auch bei der Umschuldung von Vorteil. Damit erzielen Schuldner*innen finanziellen Überblick und können negativen Schufa-Einträge beseitigen und Kreditkosten senken. Allerdings gilt es zu beachten, dass die meisten Anbieter die Umschuldung nur dann anbieten, wenn noch kein Darlehen im Grundbuch vorhanden ist. Anschließende Darlehen im Grundbuch einer Immobilie nennt man Nachrangfinanzierung und zeichnen sich durch härtere Konditionen aus.
Drei unterschiedliche Kreditprodukte zum Grundschulddarlehen.
WährendYounitedCreditImmobilienfinanzierungen ohne Grundbucheintrag anbietet, finden Sie bei TargobankBaufinanzierungen mit Grundschulddarlehen. Wohingegen der AnbieterCrediMaxx das Grundschulddarlehen auch als Umschuldung und Modernisierungskredit einsetzt. Die Auswahl ist beispielhaft und soll unterschiedliche Anwendungen des Grundschulddarlehens zeigen.
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